Miki sanciona mudanças no Plano Diretor e convida investidores - oreporter.net - Notícias de Cachoeirinha e Gravataí
Mudanças no Plano Diretor foram comentadas em live pelo Facebook - Foto: Reprodução

Miki sanciona mudanças no Plano Diretor e convida investidores

Mudanças que permitem um maior adensamento da cidade valorizam terrenos, imóveis residenciais e também favorecem investimentos no setor empresarial

Cachoeirinha – O prefeito Miki Breier sancionou nesta sexta-feria (11) a lei que promove alterações no Plano Diretor de Cachoeirinha sem discutir emendas apresentadas por vereadores depois de 11 meses de debates e polêmicas no Legislativo. Durante uma live no Facebook na manhã desta sexta foi revelado por Miki que a cidade quase perdeu a construção de um prédio com 100 consultórios médicos. “O investidor chegou a pensar em ir para outra cidade”, disse.

As mudanças no Plano Diretor aumentam os índices construtivos em praticamente toda a cidade, permitem unidades habitacionais e comerciais com tamanho menor e favorecem um aproveitamento maior dos terrenos. No setor industrial, explicou o presidente do Conselho Municipal do Plano Diretor, André Lima, citando como exemplo a avenida Frederico Ritter, será possível a construção de condomínios.

No sentido centro/RS-118, no lado direito da avenida o Plano Diretor prevê o aproveitamento da área preferencialmente para residências. Já a área do lado esquerdo é destinada para empresas. Um condomínio empresarial, segundo Lima, traz uma série de benefícios. Primeiro em função da redução de custos na área administrativa para as empresas, já que podem dividir custos com portaria, por exemplo. A cidade também ganha na mobilidade, facilitando o transporte coletivo.

O vice-prefeito, Maurício Medeiros, comentou que sem as mudanças Cachoeirinha estaria fadada a se tornar uma cidade dormitório com a construção de milhares de casas em loteamentos e condomínios horizontais como vem ocorrendo na Zona Norte. Para Medeiros, a verticalização atrai outro perfil de morador, em geral com poder aquisitivo mais alto.

Nos loteamentos horizontais novos, conforme Medeiros, a Prefeitura se vê obrigada a fazer investimentos em escolas e postos de saúde para atender a demanda. Na verticalização, investimentos não são eliminados, mas eles são mais baixos.

O secretário de Planejamento e Captação de Recursos, Elvis Valcarenghi, abordou um dos pontos muito debatido durante a tramitação do projeto na Câmara: a falta de infraestrutura para da cidade para absorver as consequências do adensamento.

Segundo Valcarenghi, questões como saneamento e mobilidade são tratadas durante o processo de aprovação de um projeto e não antes. O secretário ainda comentou que uma cidade sustentável só é viável com investimentos da Prefeitura para dar conta de uma série de necessidades, como segurança, educação e saúde, sendo pagos pela receita gerada por seus moradores. E esta receita só vai acontecer se a cidade tiver um Plano Diretor que permita a ela receber investimentos.

Na Câmara, sete emendas do vereador Marco Barbosa desconfiguravam por completo o projeto. Ele conseguiu aprovar duas, uma afetando uma região da cidade cujos proprietários dos imóveis não terão a mesma valorização nos terrenos como os demais (veja abaixo) . Ele contou com o voto favorável do vereador Edison Cordeiro para vencer o bloco do governista. Cordeiro não explicou porque foi favorável a apenas esta emenda. A outra emenda teve o comando do Governo para ser aprovada (veja abaixo também).

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Saiba como foi a votação das emendas e do projeto

André Lima comentou na live desta sexta que este assunto será tratado em outra oportunidade pelo Conselho do Plano Diretor, ou seja, uma nova tentativa de igualar esta área, chamada de Zona Preferencialmente Residencial 1, às demais será feita. Um prazo para isso não foi definido.

Entenda como ficou a votação na Câmara

Proposta da Prefeitura reprovada

Alteração 3

Mudava parte do artigo 50. Na Zona Preferencialmente Residencial 1, o Índice de Aproveitamento seria ampliando de 1,5 para 3. A Quota Ideal mínima de terreno por economia seria reduzida de 30 para 25 metros quadrados. Sobre os recuos nas laterais e fundos, hoje é isento em construções com até 7 metros de altura e acima disso devem ser de no mínimo 1,5 metro ou 20% da altura de prédios com mais de 7 metros.

Pela proposta reprovada, a altura aumentaria para 12,5 metros sendo isento o recuo. Acima disso, deveria ser de 10%. Já nos Corredores Mistos dentro da Zona Preferencialmente Residencial, seria isento o recuo em prédios com até 18,5 metros e de 10% do total do corpo daqueles que ultrapassassem esta altura.

O que isto significaria:

A Zona Preferencialmente Residencial 1 é formada por praticamente todos os bairros que chegam até a Flores da Cunha. Nestes bairros poderão ser erguidos prédios mais altos, com mais unidades habitacionais em uma área menor.

Um exemplo: o terreno tem 10 metros x 30 metros. No total, são 300 metros quadrados. Pelo Plano Diretor atual, com um Índice de Aproveitamento de 1,5, pode ser erguido um prédio com 450 metros quadrados. Com a mudança, o prédio poderia ter 900 metros quadrados.

Já a Quota Ideal define quantas unidades habitacionais pode ter o prédio. Hoje, poderia ter 15. Com a mudança, poderia ter 36. Sobre o recuo, hoje não existe para prédios com até 7 metros e deve ser de 20% e de no mínimo 1,5 metro do que passar dessa altura. Com a mudança, essa isenção passaria para 12,5 metros e o recuo cairia para 10% ou 1,5 metro no mínimo. Esse recuo é somente para a altura a partir da mínima na qual existe a isenção.

Já no Corredor Misto da Flores da Cunha o recuo passaria a ser obrigatório a partir da altura de 18,5 metros. Hoje, é 10 metros. O exemplo acima não é exato pois outros fatores podem influenciar no cálculo de aproveitamento da área, como o número de vagas de garagem, mas serve como base para  entendimento do impacto da mudança proposta.

Propostas da Prefeitura aprovadas sem alterações

Alteração 1:

Muda o artigo 27 do Plano Diretor permitindo a instalação de indústria alto potencial poluidor ao lado do bairro Cruzeiro que fica na Zona Industrial 2.

O que isso significa:

A lei atual permite apenas a instalação de empresas com baixo e médio potencial poluidor nesta área. Ela está localizada entre a rua Antônio José do Nascimento, traçado da RS-010, corredor misto da Frederico Ritter e Área de Transição Urbana Ambiental (ATA), ao lado da Área de Preservação Permanente do Arroio Águas Mortas. Com a alteração, empresas com alto potencial poluidor poderão se instalar nesta área.

Alteração 2:

Muda o artigo 40 fazendo um acréscimo para permitir indústria de alto potencial poluidor na Zona Industrial 2 ao lado do bairro Cruzeiro.

O que isso significa:

Pelo Plano Diretor atual, esta Zona Industrial permite apenas comércio e serviços com impacto ambiental, comércio e serviços de apoio à indústria e ao trabalhador, indústria de baixo e médio potencial poluidor. A proposta, então, acrescenta indústria de alto potencial poluidor. Esta mudança tem o mesmo objetivo da primeira.

Alteração 4

Muda parte do artigo 51. Na Zona Preferencialmente Residencial 2, o Índice de Aproveitamento passa de 1 para 2. A quota ideal mínima cai de 125 metros quadrados para 50 metros quadrados. Os Corredores Mistos dentro desta Zona poderiam ter, pela lei atual, duas economias, sendo uma residencial. Pela proposta, esse item é excluído do Plano Diretor.

O que isso significa

A Zona Preferencialmente Residencial 2 é o Parque da Matriz, Vale do Sol e os outros bairros na região. Hoje, pelo Plano Diretor atual, em um terreno com 10 metros x 20 metros é possível construir um prédio com 200 metros quadrados com 1,6 unidades habitacionais. Com a mudança, será possível construir 400 metros quadrados com 8 unidades habitacionais. Este exemplo não é exato pois outros fatores do Plano Diretor, como o número de vagas de garagem, podem impactar na definição da metragem e número de unidades, mas ele serve de base para o entendimento do impacto da mudança. Os recuos existentes hoje não são alterados permanecendo como estão.

Alteração 6

Muda parte do artigo 53. Na Zona Preferencialmente Residencial 4, o Índice de Aproveitamento passa de 1 para 2. A quota ideal mínima cai de 100 metros quadrados para 50 metros quadrados. Os recuos continuam isentos, mas para prédios já existentes passam a ser de no mínimo 1,5 metros ou 10% da altura. Hoje é 20%.

O que isso significa:

A Zona Preferencialmente Residencial 4 é formada pelo bairro Central Park indo até a Moradas do Bosque pegando áreas ainda não urbanizadas com acesso pela Frederico Ritter. É uma região utilizada para novos loteamentos e condomínios fechados. Com a mudança será possível construir um prédio com até o dobro da metragem quadrada e até o dobro do número de unidades habitacionais, dependendo da análise de outros critérios existentes hoje no Plano Diretor, como o número de vagas de garagem.

Alteração 7

Muda parte do artigo 54 que trata do Corredor Misto da Flores da Cunha, que inclui a avenida e até 250 metros de cada lado. O Índice de Aproveitamento sobre de 2 para 4 e a Quota Mínima cai de 30 metros quadrados para 15 metros quadrados. Os recuos passam a ser isentos para construções com até 18,5 metros de altura. Hoje é 13. Acima de 18,5 metros, os recuos passam a ser de 10% do total da altura. Hoje é 20%.

O que isso significa:

Nesta região, também dobra a metragem possível de ser construída em cada lote assim como  o número de unidades autônomas, podendo ser residenciais ou comerciais. A análise de outras exigências definidas no Plano Diretor, como vagas de garagem, pode impedir que dobre a metragem construída.

Alteração 8

Muda parte do artigo 55. No Corredor Misto Não Residencial, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2. Os recuos laterais, hoje, são isentos para terrenos com até 10 metros de frente. A mudança proposta amplia a isenção para terrenos com 15 metros de frente.

O que isso significa:

Este corredor é formado pelas áreas industriais. Nelas, com a mudança, será possível construir um prédio com até o dobro da metragem quadrada permitida atualmente, sem a necessidade de recuo em terrenos com frente de 15 metros. Hoje, quem tem um terreno com 15 metros de frente, perde parte dele com os recuos que devem ser de no mínimo 3 metros.

Alteração 10

Muda parte do artigo 59. Na Zona Industrial 2, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2 e a quota mínima cai de 750 para 500 metros quadrados.

O que isso significa:

Esta zona é formada pelo Distrito Industrial que fica do lado direito da da Avenida das Indústrias para quem vai de Cachoeirinha para Canoas, pegando ainda a área da Souza Cruz e um pedaço de terras de frente para a RS-118 ao lado da invasão da Canarinho. Nesta área será possível construir até o dobro de metros quadrados por lote e um número maior unidades autônomas, no mesmo lote, destinadas para empresas. Para a definição exata do que pode ser construído é levado em conta ainda outras regras estabelecidas no Plano Diretor já em vigor.

Alteração 11

Muda o artigo 104. Hoje, os condomínios fechados devem ter no máximo 30 mil metros quadrados e uma frente para via pública não superior a 200 metros. A proposta acrescenta um item neste artigo do Plano Diretor trazendo para a Secretaria de Captação de Recursos a autonomia para aprovar condomínios com áreas superiores a 30 mil metros quadrados.

O que isso significa:

Hoje, se alguma construtora for fazer um condomínio e tem uma área superior a 30 mil metros quadrados, deve fazer um desmembramento no Registro de Imóveis e criar mais de um condomínio. Isso se reflete em mais ruas de acesso aos condomínios que ficam sob responsabilidade da Prefeitura. Com a ampliação da área, a Prefeitura poderá avaliar se não seria mais vantajoso aprovar o projeto sem desmembramento.

Propostas da Prefeitura aprovadas com alteração

Alteração 5

Muda parte do artigo 52. Na Zona Preferencialmente Residencial 3, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2. Os recuos (laterais e fundos) são, hoje, isentos, sendo no mínimo de 1,5 metro para prédios já existentes ou de 20% da sua altura. Com a mudança o percentual cai para 10%. Nos Corredores Mistos dentro da Zona, o Índice de Aproveitamento sobre de 1,5 para 3. Uma emenda dos vereadores Duda keller e Felisberto Xavier acrescentou a redução da Quota Ideal mínima que hoje é de 50 metros quadrados. Ela passa a ser de 30 metros quadrados.

O que isso significa

A Zona Preferencialmente Residencial 3 é formada na sua maior parte pelos bairros da região Noroeste, chamada popularmente de Zona Norte. Com a mudança, vai ser permitido construir no terreno até o dobro de metros quadrados que pode hoje, dependendo da análise de outras exigências, como o número de vagas de garagem. O mesmo vale para as vias que integram os Corredores Mistos destinada a comércio e serviços. Com o acréscimo feito pelos vereadores, será possível uma unidade residencial com uma metragem quadrada menor no terreno.

Alteração 9

Muda parte do artigo 58. Na Zona Industrial 1, o Índice de Aproveitamento, conforme a proposta, passa de 1 para 2. Emenda do vereador Alcídes Gattini acrescentou o recuo. Hoje ele é de 5 metros e passará para 3 metros.

O que isso significa:

Esta zona é formada pelo Distrito Industrial Cedic, que fica do lado esquerdo da Avenida das Indústrias para quem vai de Cachoeirinha para Canoas. Nesta zona será permitido um prédio com até o dobro da metragem atualmente liberada pelo Plano Diretor, dependendo da análise de outras orientações já definidas hoje e que não estão em discussão. Já com a emenda do vereador, a distância das divisas passa a ser de três metros possibilitando um aproveitamento maior do terreno.

Outras emendas aprovadas

As emendas foram apresentadas pelos vereadores Ibaru Rodrigues, Duda Keller, Felisberto Xavier e Alcídes Gattini

  • O bairro Bom Princípio sai da Zona Preferencialmente Residencial 1 e passa para a 2, onde está o Parque da Matriz. Isso significa que ele será afetado pelo aumento dos índices construtivos.
  • A Zona Mista da Flores da Cunha foi estendida até a Vila City nova fase, onde há o Senai, Apae e futura sede da ACC. Isso significa que na área poderão ser construídos pavilhões para empresas.
  • As ruas Dona Palmira, Fidel Zanchetta e Jacarepaguá passam a ser considerados corredores mistos. Isso significa que elas poderão abrigar empresas de comércio e serviços.
  • A Quota Ideal mínima na Flores da Cunha está extinta. Isso significa que as unidades comerciais e até residenciais poderão ser menores e o tamanho será definido com base nas legislações municipais.

Atualizada – 11/10/2019 – 17h28min – Incluída a informação de que Marco Barbosa teve duas emendas aprovadas e não uma como publicado inicialmente.

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