10 dúvidas mais comuns na regularização da Granja

Muitas dúvidas ainda cercam os moradores de 1.632 imóveis da Granja Esperança sobre a regularização judicial. A Habitasul move um processo de execução contra a Cooperativa Habitacional São Luiz desde 1992 e foi autorizada pela Justiça a fazer a venda das residências e prédios comerciais para quitar sua dívida junto a Engea, que administra os contratos do extinto Sistema Financeiro da Habitação e outros contratos habitacionais.

A Habitasul, que era agente do Sistema Financeiro da Habitação, obteve os recursos pedidos pela cooperativa junto ao antigo Banco Nacional da Habitação e não recebeu o pagamento. Oreporter.net vem acompanhando o caso desde que iniciou o primeiro prazo para a regularização e que termina na segunda-feira (12), iniciando a contagem da prorrogação por mais 180 dias.

Neste período, a Prefeitura instaurou procedimento administrativo para saber se é possível aplicar a lei da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) na Granja e os moradores criaram uma comissão para tentar encontrar uma alternativa para os carentes que alegam não ter condições de fazer a compra judicial.

Confirma abaixo as respostas para as 10 principais dúvidas levantadas pela reportagem nas últimas semanas.

1 – Quem pediu e quem decidiu prorrogar o prazo da regularização?

O primeiro prazo de 180 dias termina na segunda-feira (12) e começa a contar a prorrogação de 180 dias. Somente as partes envolvidas no processo de execução é que poderiam pedir a prorrogação, ou seja, a Habitasul e a Cooperativa Habitacional São Luiz. Quem fez o pedido foi a Habitasul. Já quem tomou a decisão foi a Justiça.

2 – O processo movido pela Habitasul e a Reurb são a mesma coisa?

Não.

Sobre o processo: a Habitasul, que era agente do Sistema Financeiro da Habitação, liberou um financiamento através do Banco Nacional da Habitação (BNH) para a Cooperativa São Luiz construir o loteamento Granja Esperança na década de 80. Quando as moradias estavam prontas, em 1987, ocorreu a invasão. A Habitasul, então, entrou com uma ação contra a cooperativa em 1992 para reaver o dinheiro emprestado. A Justiça decidiu que a Habitasul poderia fazer a venda judicial dos imóveis e pagar a Engea, que hoje administra os contratos do extinto Sistema Financeiro da Habitação e outros contratos habitacionais.

Sobre a Reurb: A Reurb, sigla de Regularização Fundiária Urbana, é o nome dado para a lei no 13.465, de dezembro de 2017. Ela reúne várias leis que tratavam da questão fundiária no Brasil e estabelece procedimentos que precisam ser seguidos para a regularização de loteamentos informais, especialmente os constituídos em áreas públicas. A Prefeitura instaurou um procedimento administrativo em 1º de outubro, com prazo de 180 dias, para analisar se a Reurb se aplica ao caso da Granja, que não é um loteamento informal e sim formal e privado, segundo a Habitasul.

3 – A Reurb já foi aprovada?

Não. Conforme edital publicado no Diário Oficial do Município em 3 de outubro desse ano, o prefeito Miki Breier determinou que servidores da Secretaria de Assistência Social, Cidadania e Habitação elaborem o

levantamento socioeconômico do bairro e fixem uma das modalidades da Reurb (existem duas – veja mais abaixo) ou promovam o indeferimento justificando porque ela não se aplica ao caso da Granja. É por isso que a Prefeitura e comissão de moradores estão pedindo a documentação de cada um dos residentes nos imóveis.

4 – Com a Reurb, o processo de execução da Habitasul pode ser extinto?

Não. A Reurb e o processo são coisas distintas. A Prefeitura não decidiu ainda se a Reurb se aplica ao caso da Granja, que é considerado pela Habitasul um loteamento formal e privado – as moradias já tinham até habite-se quando foram invadidas. Quando a Prefeitura concluir o estudo, no caso de ele ser favorável, será necessário que essa informação faça parte do processo e a Justiça é que vai decidir. Não se sabe ainda sobre qual procedimento jurídico será necessário para que a Prefeitura ou moradores façam parte do processo movido pela Habitasul contra a Cooperativa Habitacional São Luiz. A Comissão de Moradores já tentou fazer parte do processo, a Justiça em Cachoeirinha negou o ingresso e ela ajuizou um recurso que vai ser analisado pelo Tribunal de Justiça.

5 – Quais são as vantagens da Reurb?

Depende do tipo de Reurb, pois existem duas. A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato da Prefeitura. Já a Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não seja predominantemente de baixa renda. Quem for de baixa renda tem a isenção de taxas para a transferência do imóvel. Já quem for enquadrado na Reurb-E não tem nenhuma isenção. Em ambos os casos, os ocupantes devem pagar pelos imóveis, salvo se forem áreas públicas, pois nessa particularidade, pode haver a isenção. Sendo necessário algum projeto que tenha custo, quem estiver na Reurb-E deverá pagar por ele se cobrado pela Prefeitura.

6 – Quais são as desvantagens da Reurb?

No caso específico da Granja, caso a Reurb seja declarada como possível pela Prefeitura e não haja decisão contrária da Justiça, as condições oferecidas hoje para a regularização através da compra judicial não valerão, pois o processo de execução movido pela Habitasul e a Reurb são coisas distintas. Hoje, não é necessário ter a planta atualizada do imóvel, e a compra pode ser feita através de uma entrada de 10% parcelada em 12 vezes com um financiamento em 180 meses com juros de 8% ao ano. O morador não precisa declarar renda e pode até mesmo estar no SPC. No caso da regularização pela Reurb, os ocupantes dos imóveis precisarão buscar um financiamento na rede bancária e as condições serão as oferecidas pelos bancos. Hoje, é necessário que a casa, por exemplo, esteja com toda a documentação na Prefeitura em dia e a entrada deve ser paga à vista e é de no mínimo 20%, podendo ser mais, dependendo do banco. Haverá ainda a análise de crédito para saber se a pessoa tem condições de contrair o financiamento.

7 – Se a Reurb for aprovada, como será a negociação de compra?

Caso a Prefeitura aprove a Reurb e não haja questionamento judicial, pois a lei trata de loteamentos informais e a Granja é considerada pela Habitasul um loteamento formal e privado, será criada uma câmara de mediação de conflitos. Caberá a ela gerenciar a negociação entre os moradores e a Habitasul. Os imóveis terão que ser pagos à vista, podendo ser através de financiamento que os moradores terão que viabilizar.

8 – Tenho imóveis residenciais e comerciais de aluguel. Posso me beneficiar da Reurb?

Em princípio, não. A lei da Reurb deixa bem claro, em vários artigos, que a pessoa não deve ser proprietária de outro imóvel urbano ou rural. A legislação procura atender as necessidades de moradia de carentes e quem tem mais de uma propriedade, mesmo que informal, não se enquadra.

9 – O meu inquilino pode comprar a minha casa?

Em princípio, sim. No processo de execução, a Justiça não estabeleceu nenhuma prioridade. Quem decidiu dar preferência para quem tem o contrato de gaveta foi a Habitasul. Hoje, para vender o imóvel, os corretores nomeados pela Justiça pedem apenas um comprovante de que a pessoa mora na casa, podendo ser, por exemplo, uma conta de água. O Ministério Público está monitorando essas questões. Quem tem o contrato de gaveta, caso perca o imóvel para seu inquilino, poderá questionar a compra judicialmente, mas não poderá retirar o morador até que haja uma decisão judicial favorável que não caiba mais recurso. E isso pode levar muitos anos.

10 – Eu posso vender a minha casa?

Sim e não. É recomendado que não seja feita uma venda informal, com contrato de gaveta, pois o novo morador não vai escapar da regularização. A negociação possível, na qual o comprador se beneficia das várias vantagens oferecidas, dependendo da análise do caso e do aval da Justiça, é a compra judicial. O comprador pode pagar os 10% e financiar o valor definido pela Justiça, pagando a diferença por conta das benfeitorias e valorização do imóvel diretamente para o atual ocupante que está fazendo a venda. O valor definido pela Justiça hoje, que é corrigido mensalmente pelo IGP-M, não leva em conta benfeitorias e valorização dos imóveis ao longo das últimas três décadas. Há somente a correção do preço inicial das casas, exceto nas ruas consideradas de vocação comercial, onde o valor é um pouco maior.