Plano Diretor: saiba agora o que pode mudar sobre o seu terreno - oreporter.net - Notícias de Cachoeirinha e Gravataí
Sem as mudanças a cidade vai continuar perdendo investimentos, afirma o secretário Valcarenghi - Foto: Roque Lopes/oreporter.net

Plano Diretor: saiba agora o que pode mudar sobre o seu terreno

Alterações no Plano Diretor de Cachoeirinha ampliam a utilização de terrenos em praticamente toda a cidade

Cachoeirinha – A Câmara de Vereadores vai votar na próxima terça-feira (10) as alterações propostas pela Prefeitura no Plano Diretor. Em resumo, elas ampliam a utilização dos terrenos em zonas industriais, comerciais e residenciais, permitindo a construção de prédios com até o dobro da metragem quadrada permitida hoje, além de mais unidades destinadas para moradia e para empresas.

As mudanças, estudadas nos últimos dois anos por técnicos da Secretaria do Planejamento e Captação de Recursos e pelo Conselho Municipal do Plano Diretor, vêm gerando polêmica e acabou até na Justiça. Um acordo judicial entre a vereadora Jacqueline Ritter e a Prefeitura permitiu destravar o projeto a partir da realização de uma audiência pública na última segunda-feira.

Vereadores oposicionistas são contra as mudanças argumentando que haverá um adensamento maior da cidade com mais gente por metro quadrado gerando reflexos em diversas áreas requerendo, por exemplo, mais escolas e postos de saúde, sem falar nas consequências para o sistema viário. Eles cobram estudos dos impactos do maior adensamento.

O vereador Marco Barbosa chegou a apresentar sete emendas supressivas desconfigurando o projeto para não permitir o aumento dos índices construtivos. No total, são 17 emendas. Outras modificam algumas propostas da Prefeitura e outras acrescentam alterações não previstas e não analisadas pelo Conselho do Plano Diretor.

O secretário de Planejamento e Captação de Recursos, Elvis Valcarenghi, argumenta que as mudanças são necessárias porque Cachoeirinha tem perdido investimentos para cidades vizinhas.

“As pessoas comentam, por exemplo, como Canoas se desenvolveu. Acontece que o Plano Diretor permite isso. As propostas analisadas nos últimos dois anos, passando pelo Conselho do Plano Diretor, que tem representantes da comunidade, buscam tornar Cachoeirinha mais atrativa para novos investimentos”, salienta.

Ourtorga onerosa

O Plano Diretor de Cachoeirinha tem um mecanismo chamado de outorga onerosa. Ele nunca foi utilizado e nem é o centro da polêmica na Câmara, mas nos debates já foi dito que a outorga estaria sendo removida. Na verdade, ela foi retirada dos zoneamentos, mas o presidente do Conselho do Plano Diretor, André Lima, explica que as citações eram apenas redundantes, ou seja, repetitivas.

A outorga, em linhas gerais, consiste em um índice não aproveitado pelo proprietário de um terreno que construiu um imóvel. Se o terreno permitia, por exemplo, um prédio com 400 metros quadrados e várias unidades habitacionais e foi utilizado apenas para a construção de uma casa de 200 metros quadrados, o que não foi aproveitado poderia ser vendido. O comprador seria o interessado, por exemplo, em construir 600 metros quadrados em um terreno que permite apenas 400 metros quadrados.

Segundo Valcarenghi, apesar de o Plano Diretor prever a outorga onerosa, ela nunca foi implementada. “Teríamos que criar uma espécie de bolsa onde seriam feitas as transações permitidas, em princípio, apenas para lotes dentro de um mesmo zoneamento. Não poderia haver, por exemplo, a compra de um índice de um imóvel em zona industrial para ser usado em uma residencial”, explica. Não há ainda uma previsão para a implementação da outorga.

As mudanças propostas

Com o auxílio de Valcarenghi, oreporter.net preparou uma explicação detalhada sobre a proposta de alteração do Plano Diretor enviada pela Prefeitura para a análise da Câmara. Confira abaixo cada uma das alterações e veja como ela vai impactar o seu imóvel.

No detalhamento abaixo são citadas as zonas residenciais, industriais e corredores mistos. Para a visualização mais detalhada, os interessados podem ver o mapa do zoneamento de Cachoeirinha clicando aqui.

Entenda a proposta da Prefeitura

Alteração 1:

Muda o artigo 27 do Plano Diretor permitindo a instalação de indústria alto potencial poluidor ao lado do bairro Cruzeiro que fica na Zona Industrial 2.

O que isso significa:

A lei atual permite apenas a instalação de empresas com baixo e médio potencial poluidor nesta área. Ela está localizada entre a rua Antônio José do Nascimento, traçado da RS-010, corredor misto da Frederico Ritter e Área de Transição Urbana Ambiental (ATA), ao lado da Área de Preservação Permanente do Arroio Águas Mortas. Com a alteração, empresas com alto potencial poluidor poderão se instalar nesta área.

Alteração 2:

Muda o artigo 40 fazendo um acréscimo para permitir indústria de alto potencial poluidor na Zona Industrial 2 ao lado do bairro Cruzeiro.

O que isso significa:

Pelo Plano Diretor atual, esta Zona Industrial permite apenas comércio e serviços com impacto ambiental, comércio e serviços de apoio à indústria e ao trabalhador, indústria de baixo e médio potencial poluidor. A proposta, então, acrescenta indústria de alto potencial poluidor. Esta mudança tem o mesmo objetivo da primeira.

Alteração 3

Muda parte do artigo 50. Na Zona Preferencialmente Residencial 1, o Índice de Aproveitamento é ampliando de 1,5 para 3. A Quota Ideal mínima de terreno por economia é reduzida de 30 para 25 metros quadrados. Sobre os recuos nas laterais e fundos, hoje é isento em construções com até 7 metros de altura e acima disso devem ser de no mínimo 1,5 metro ou 20% da altura de prédios com mais de 7 metros.

Com a mudança proposta, a altura aumenta para 12,5 metros sendo isento o recuo. Acima disso, deve ser de 10%. Já nos Corredores Mistos dentro da Zona Preferencialmente Residencial, é isento o recuo em prédios com até 18,5 metros e de 10% do total do corpo daqueles que ultrapassarem esta altura.

O que isto significa:

A Zona Preferencialmente Residencial 1 é formada por praticamente todos os bairros que chegam até a Flores da Cunha. Nestes bairros poderão ser erguidos prédios mais altos, com mais unidades habitacionais em uma área menor.

Um exemplo: o terreno tem 10 metros x 30 metros. No total, são 300 metros quadrados. Pelo Plano Diretor atual, com um Índice de Aproveitamento de 1,5, pode ser erguido um prédio com 450 metros quadrados. Com a mudança, o prédio poderá ter 900 metros quadrados.

Já a Quota Ideal define quantas unidades habitacionais pode ter o prédio. Hoje, poderia ter 15. Com a mudança, poderá ter 36. Sobre o recuo, hoje não existe para prédios com até 7 metros e deve ser de 20% e de no mínimo 1,5 metro do que passar dessa altura. Com a mudança, essa isenção passa para 12,5 metros e o recuo cai para 10% ou 1,5 metro no mínimo. Esse recuo é somente para a altura a partir da mínima na qual existe a isenção.

Já no Corredor Misto da Flores da Cunha o recuo passa a ser obrigatório a partir da altura de 18,5 metros. Hoje, é 10 metros. O exemplo acima não é exato pois outros fatores podem influenciar no cálculo de aproveitamento da área, como o número de vagas de garagem, mas serve como base para  entendimento do impacto da mudança proposta.

Alteração 4

Muda parte do artigo 51. Na Zona Preferencialmente Residencial 2, o Índice de Aproveitamento passa de 1 para 2. A quota ideal mínima cai de 125 metros quadrados para 50 metros quadrados. Os Corredores Mistos dentro desta Zona poderiam ter, pela lei atual, duas economias, sendo uma residencial. Pela proposta, esse item é excluído do Plano Diretor.

O que isso significa

A Zona Preferencialmente Residencial 2 é o Parque da Matriz, Vale do Sol e os outros bairros na região. Hoje, pelo Plano Diretor atual, em um terreno com 10 metros x 20 metros é possível construir um prédio com 200 metros quadrados com 1,6 unidades habitacionais. Com a mudança, será possível construir 400 metros quadrados com 8 unidades habitacionais. Este exemplo não é exato pois outros fatores do Plano Diretor, como o número de vagas de garagem, podem impactar na definição da metragem e número de unidades, mas ele serve de base para o entendimento do impacto da mudança. Os recuos existentes hoje não são alterados permanecendo como estão.

Alteração 5

Muda parte do artigo 52. Na Zona Preferencialmente Residencial 3, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2. Os recuos (laterais e fundos) são, hoje, isentos, sendo no mínimo de 1,5 metro para prédios já existentes ou de 20% da sua altura. Com a mudança o percentual cai para 10%. Nos Corredores Mistos dentro da Zona, o Índice de Aproveitamento sobre de 1,5 para 3.

O que isso significa

A Zona Preferencialmente Residencial 3 é formada na sua maior parte pelos bairros da região Noroeste, chamada popularmente de Zona Norte. Com a mudança, vai ser permitido construir no terreno até o dobro de metros quadrados que pode hoje, dependendo da análise de outras exigências, como o número de vagas de garagem. O mesmo vale para as vias que integram os Corredores Mistos destinada a comércio e serviços.

Alteração 6

Muda parte do artigo 53. Na Zona Preferencialmente Residencial 4, o Índice de Aproveitamento passa de 1 para 2. A quota ideal mínima cai de 100 metros quadrados para 50 metros quadrados. Os recuos continuam isentos, mas para prédios já existentes passam a ser de no mínimo 1,5 metros ou 10% da altura. Hoje é 20%.

O que isso significa:

A Zona Preferencialmente Residencial 4 é formada pelo bairro Central Park indo até a Moradas do Bosque pegando áreas ainda não urbanizadas com acesso pela Frederico Ritter. É uma região utilizada para novos loteamentos e condomínios fechados. Com a mudança será possível construir um prédio com até o dobro da metragem quadrada e até o dobro do número de unidades habitacionais, dependendo da análise de outros critérios existentes hoje no Plano Diretor, como o número de vagas de garagem.

Alteração 7

Muda parte do artigo 54 que trata do Corredor Misto da Flores da Cunha, que inclui a avenida e até 250 metros de cada lado. O Índice de Aproveitamento sobre de 2 para 4 e a Quota Mínima cai de 30 metros quadrados para 15 metros quadrados. Os recuos passam a ser isentos para construções com até 18,5 metros de altura. Hoje é 13. Acima de 18,5 metros, os recuos passam a ser de 10% do total da altura. Hoje é 20%.

O que isso significa:

Nesta região, também dobra a metragem possível de ser construída em cada lote assim como  o número de unidades autônomas, podendo ser residenciais ou comerciais. A análise de outras exigências definidas no Plano Diretor, como vagas de garagem, pode impedir que dobre a metragem construída.

Alteração 8

Muda parte do artigo 55. No Corredor Misto Não Residencial, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2. Os recuos laterais, hoje, são isentos para terrenos com até 10 metros de frente. A mudança proposta amplia a isenção para terrenos com 15 metros de frente.

O que isso significa:

Este corredor é formado pelas áreas industriais. Nelas, com a mudança, será possível construir um prédio com até o dobro da metragem quadrada permitida atualmente, sem a necessidade de recuo em terrenos com frente de 15 metros. Hoje, quem tem um terreno com 15 metros de frente, perde parte dele com os recuos que devem ser de no mínimo 3 metros.

Alteração 9

Muda parte do artigo 58. Na Zona Industrial 1, o Índice de Aproveitamento, conforme a proposta, passa de 1 para 2.

O que isso significa:

Esta zona é formada pelo Distrito Industrial Cedic, que fica do lado esquerdo da Avenida das Indústrias para quem vai de Cachoeirinha para Canoas. Nesta zona será permitido um prédio com até o dobro da metragem atualmente liberada pelo Plano Diretor, dependendo da análise de outras orientações já definidas hoje e que não estão em discussão.

Alteração 10

Muda parte do artigo 59. Na Zona Industrial 2, o Índice de Aproveitamento sobe de 1 para 2 e a quota mínima cai de 750 para 500 metros quadrados.

O que isso significa:

Esta zona é formada pelo Distrito Industrial que fica do lado direito da da Avenida das Indústrias para quem vai de Cachoeirinha para Canoas, pegando ainda a área da Souza Cruz e um pedaço de terras de frente para a RS-118 ao lado da invasão da Canarinho. Nesta área será possível construir até o dobro de metros quadrados por lote e um número maior unidades autônomas, no mesmo lote, destinadas para empresas. Para a definição exata do que pode ser construído é levado em conta ainda outras regras estabelecidas no Plano Diretor já em vigor.

Alteração 11

Muda o artigo 104. Hoje, os condomínios fechados devem ter no máximo 30 mil metros quadrados e uma frente para via pública não superior a 200 metros. A proposta acrescenta um item neste artigo do Plano Diretor trazendo para a Secretaria de Captação de Recursos a autonomia para aprovar condomínios com áreas superiores a 30 mil metros quadrados.

O que isso significa:

Hoje, se alguma construtora for fazer um condomínio e tem uma área superior a 30 mil metros quadrados, deve fazer um desmembramento no Registro de Imóveis e criar mais de um condomínio. Isso se reflete em mais ruas de acesso aos condomínios que ficam sob responsabilidade da Prefeitura. Com a ampliação da área, a Prefeitura poderá avaliar se não seria mais vantajoso aprovar o projeto sem desmembramento.

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